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外國人在塞爾維亞購買物業的7個步驟

您不是塞爾維亞公民,但對在塞爾維亞購買房地產感興趣?還是想知道是否有可能在塞爾維亞購買財產,手續和費用是多少?我們決定為外國客戶提供常見問題解答的答案

在塞爾維亞購買財產-外國人的程序

1)檢查您所在國家的公民是否有資格在塞爾維亞購買房地產

您已決定在塞爾維亞投資房地產?待辦事項清單上的第一件事是檢查您所在國家的公民是否有權在塞爾維亞共和國以及在何種情況下獲得財產。

為了找出這一點,您必須檢查您的國家與塞爾維亞共和國之間是否有已締結的雙邊協議,該協議規定了獲取該國國民在另一國的財產的問題。在沒有這種協議的情況下,有必要檢查兩國之間是否已達成實際互惠。如果您需要有關如何找到此問題的答案的簡單說明,請務必閱讀我們的博客文章《外國人可以在塞爾維亞購買物業》。

應該強調的是,農業土地的購置完全是塞爾維亞公民的權利。例外是歐盟公民在非常有限的條件下獲得農業用地的能力。有關此問題的更多信息,請訪問塞爾維亞的待售土地。

如果答案是肯定的,並且您作為外國人可以在塞爾維亞購買房地產,則應繼續進行下一步,即找到合適的房地產,檢查房地產,達成價格協議並逐步實現。

如果您所在國家的公民無法在塞爾維亞獲得財產,則可以通過在塞爾維亞建立公司來克服這一障礙。正如博客文章“ 在塞爾維亞成立公司” (第7步)中詳細解釋的那樣,外國法人和自然人可以不受任何限制地成立公司。不僅如此,外國人還可以建立所謂的“ 特殊目的工具”,以通過國內法人實體獲得農業用地。

2)確定財產並進行盡職調查

找到合適的財產後,有必要進行房地產法律盡職調查。這是什麼意思?除了去現場檢查財產外,還必須對財產進行合法的盡職調查,檢查是否存在產權負擔,抵押,對財產的註釋等。房地產行業遇到了許多問題在塞爾維亞,從尚未在房地產籍註冊的塞爾維亞待售房地產開始,到未經主管當局許可而建造的房地產,有爭議的房地產等。因此,在選擇房地產和您的盡職調查。

在塞爾維亞,只有房地產律師受過專業培訓,可以為您提供有關在塞爾維亞購買房地產的建議。

3)起草購買協議

除了對財產進行法律和事實盡職調查外,您還需要一名房地產律師,該律師在房地產律師事務所工作,以進行下一步–起草購買協議。一旦雙方商定了價格,付款方式和財產轉讓的最後期限,律師便將買賣雙方的意願寫在紙上。律師還管理轉移購買資金的方式。

4)公證人面前的隆重

締約雙方達成所有條款的協議後,有必要在公證處預訂協議的認證書。如果公證人的所在地在所涉財產的範圍內,則公證人是有資格的。締約各方在公證人面前簽署由律師和公證條款起草的關於確認文件的協議。但是,請記住,那時買方尚未成為有關財產的所有者。

5)支付購買價格和財產轉讓

買方支付約定的購買價,賣方將不動產上的財產轉讓給買方。購買價格的支付應通過將資金從買方帳戶轉移到賣方帳戶來進行。所有權轉移是在賣方讓買方進入房地產並提供密鑰轉移時進行的。

6)房地產中介人辦理手續

認證之後,您的工作仍未完成,因為外國人必須在公共註冊中心提交所有權登記申請。在共和國大地測量局,其下轄的部門為房地產地籍部門,負責在RS領土上進行房地產註冊。因此,買方有必要向有資格的房地產地籍人提出所有權登記申請。房地產管理部門的主管部門發布一項決定,該決定授權對所購買財產的所有權進行註冊,並結束了財產收購的程序。換句話說,只有當以購買者的名義允許所有權登記的房地產管理決定最終生效時,購買者才應成為所有者。

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7)稅金和公共費用

達成協議併購置房地產後,應進行其他一些購買房地產的活動

絕對權利轉讓稅
在塞爾維亞購買房地產時,您將被收取絕對權利轉讓稅。賣方(作為納稅人)應在認證之日起30天內提交納稅申報表,這是與公證人共同簽署的協議的正式聲明。但是,在實踐中,更普遍的情況是,締約雙方同意買方支付稅款,因此,協議規定買方應支付絕對權利轉讓稅,儘管賣方應按照法律。

稅率為市場價值的2.5%。如果協議規定的價格高於市場價格,則稅款將按約定的價格計算。市場價值由主管稅務機關評估。

財產稅
除了絕對權利轉讓稅(在購買每個財產期間僅需繳納一次)之外,您還需要提交財產稅納稅申報表。物業稅是根據年度決定確定的,並且每季度支付一次。價值不超過1000萬第納爾的房地產稅率為0.4%,而價值更高的房地產的稅率則為0.4%。

帳戶持有人變更
為了完成作為外國人在塞爾維亞購買房地產的整個程序,還必須更改有資格的公司的帳戶持有人(例如,用電,供水等)

常見問題

買方在塞爾維亞購買房地產的費用是多少?
在塞爾維亞購買房產的成本取決於房產本身的價值。價值越高,成本越高。

除了購買價格和隨附的銀行轉賬費用外,在實際所有權轉移中,買方還需要記住的費用如下:

絕對權利轉讓稅:財產市值的2.5%

律師費

公證人在本協議中對協議進行認證的費用

產權登記費。

在塞爾維亞購買公寓或買房需要哪些文書工作?

自然人必須提供買賣雙方的個人文件。外國自然人必須提交護照,而外國法人必須從主管商業實體註冊表中提交副本,副本必須經過合法化或由Apostille提供(除非由海關主管部門簽發)塞爾維亞與該國締結了關於取消將外國文件合法化的雙邊協定),並由法院口譯員證明。此外,在協議在公證人面前正式生效之前,應立即向主管房地產地籍人提交關於該協議標的財產的房地產賬單,以證明賣方的所有權。此外,賣方應提供證據證明其所出售的財產是其特殊財產還是婚姻財產。

通過活體間轉移在塞爾維亞共和國獲得財產時,哪種互惠適用?通過莫蒂斯·高薩(mortis causa)轉移獲取哪種互惠?

該法律沒有規範這個問題,但是從沒有必要與外國達成合同(外交)互惠關係的角度出發,但實際上,這足以向塞爾維亞共和國公民頒發許可證在該外國領土上取得財產(事實互惠)。

同樣,外國人可以在假定的事實互惠的基礎上繼承塞爾維亞共和國領土上的不動產,而程序中的利益相關者則可能相反。如果您需要更多有關外國人在塞爾維亞擁有房地產的權利的信息,請務必閱讀我們的博客文章《外國人可以在塞爾維亞購買財產》。

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塞爾維亞移民



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